01Pourquoi y penser à l’avance ?
Parce qu’un bien non planifié devient souvent un problème pour ceux qui restent : bloqué pendant des années, disputé entre héritiers ou vendu dans l’urgence au mauvais prix.
Indivisions difficiles à gérer, héritiers éloignés, documents non conformes, logements trop grands ou coûteux à entretenir, manque de liquidités pour les soultes et les impôts : ce sont les situations que je rencontre le plus souvent. Estimer chaque bien à temps permet de choisir sereinement la meilleure option, et de laisser un patrimoine ordonné et facile à gérer.
02Vous possédez un patrimoine immobilier : que puis-je faire pour vous ?
Une liste raisonnée des biens, avec l’état, les documents, les revenus et les coûts de chacun.
Valeur de marché aujourd’hui et valeur potentielle, s’il est rénové, divisé ou mis en location.
Quoi garder, quoi vendre et quand, comment s’assurer revenus et sérénité dans le temps.
Des biens en règle et des choix déjà faits, à définir avec le notaire et l’expert-comptable : donations, nue-propriété, partage de son vivant.
03Vous avez hérité de biens immobiliers : par où commencer ?
Une valeur de référence claire et motivée, acceptée par tous les héritiers : la base pour partager sans contestation.
Vérification urbanistique et cadastrale, et coordination avec un technicien s’il faut régulariser avant de vendre.
Qui garde quoi, avec quelles soultes, ce qu’il vaut mieux vendre et comment : des décisions fondées sur les chiffres, pas sur les impressions.
Pour les héritiers vivant dans d’autres villes ou à l’étranger : visites, documents et négociations suivis par moi, avec des points réguliers.
04Quelles options pour chaque bien ?
Bien plus que la seule vente. Pour chaque bien, je compare la valeur, les délais, les coûts et les revenus de chaque option.
En une fois ou progressivement, avec un prix et un calendrier planifiés. Utile aussi pour dégager les liquidités nécessaires aux soultes et aux impôts.
Pour des immeubles entiers, des biens à réhabiliter ou à changer d’usage : une seule négociation, y compris par un appel d’offres entre plusieurs investisseurs.
Le propriétaire vend la nue-propriété et garde l’usufruit : il continue d’habiter le logement ou de percevoir le loyer, et obtient tout de suite des liquidités.
Un grand appartement divisé en lots plus petits, plus faciles à vendre ou à louer : la valeur totale augmente souvent, et chaque héritier peut avoir son lot.
Garder le bien et le louer après des travaux ciblés : location longue avec la « cedolare secca », de moyenne durée ou courte.
Pour les biens à réhabiliter : une opération avec un promoteur, financée aussi par le crowdfunding immobilier, en partageant le résultat.
Chacun reçoit des biens de valeur équivalente, avec des soultes si nécessaire, à partir d’une estimation reconnue par tous.
Donner de son vivant, même la seule nue-propriété, ou affecter les biens à des organismes et fondations, avec le notaire et les conseillers.
Un exemple : trois frères et sœurs héritent d’un appartement de 250 mètres carrés en centre-ville. Aucun ne veut y vivre, et le vendre entier prend du temps. En le divisant en trois lots, chacun peut garder, louer ou vendre le sien, et la valeur totale dépasse en général celle de l’appartement entier.
Pour une première estimation d’une division, vous pouvez utiliser le simulateur du site ; la véritable estimation se fait sur le bien, avec le projet et les coûts réels. Essayer le simulateur de division →
05Comment je travaille ?
- ÉcoutePremier rendez-vous
La situation de la famille, les biens, les objectifs : revenus, liquidités, sérénité, équité entre héritiers.
Sans engagement
- Cartographie et documentsLes premières semaines
Je rassemble et vérifie les documents de chaque bien et je signale ce qui doit être régularisé.
Titres, plans, cadastre
- Estimation et scénariosJuste après
Pour chaque bien, sa valeur et la comparaison des options possibles, avec délais, coûts et revenus.
Un document clair
- DécisionAvec la famille et les conseillers
Le choix se fait ensemble ; le notaire et l’expert-comptable définissent les aspects juridiques et fiscaux.
Notaire et expert-comptable
- ExécutionJusqu’à l’acte
Vente, appel d’offres entre investisseurs, division, location : je suis chaque opération jusqu’à l’acte.
Un seul interlocuteur
Les aspects juridiques et fiscaux, comme les donations, la succession, l’usufruit et les impôts, sont toujours définis avec le notaire et les conseillers de confiance de la famille. Mon rôle est d’estimer les biens, de comparer les options possibles et de suivre les opérations.