01Perché pensarci prima?
Perché un immobile non pianificato diventa spesso un problema per chi resta: fermo per anni, conteso tra eredi o venduto in fretta al prezzo sbagliato.
Comproprietà difficili da gestire, eredi che vivono lontano, documenti non in regola, case troppo grandi o costose da mantenere, liquidità che manca per conguagli e imposte: sono le situazioni che vedo più spesso. Valutare per tempo ogni immobile permette di scegliere con calma la strada migliore, e di lasciare a chi viene dopo beni ordinati e facili da gestire.
02Ha un patrimonio immobiliare: cosa posso fare per lei?
Un elenco ragionato degli immobili, con stato, documenti, rendite e costi di ciascuno.
Valore di mercato oggi e valore potenziale, se ristrutturato, frazionato o messo a reddito.
Cosa tenere, cosa vendere e quando, come garantirsi reddito e tranquillità nel tempo.
Beni in regola e scelte già fatte, da definire con notaio e commercialista: donazioni, nuda proprietà, divisione in vita.
03Ha ereditato degli immobili: da dove si comincia?
Un valore di riferimento chiaro e motivato, accettato da tutti gli eredi: la base per dividere senza contestazioni.
Verifica urbanistica e catastale, e coordinamento con un tecnico se ci sono difformità da sanare prima di vendere.
Chi tiene cosa, con quali conguagli, cosa conviene vendere e come: decisioni prese sui numeri, non sulle impressioni.
Per eredi che vivono in altre città o all’estero: visite, documenti e trattative seguite da me, con aggiornamenti costanti.
04Quali strade ci sono per ogni immobile?
Molte più della sola vendita. Per ogni bene confronto valore, tempi, costi e rendita di ciascuna strada.
Tutto insieme o in modo graduale, con prezzo e tempi pianificati. Utile anche per creare la liquidità che serve a conguagli e imposte.
Per edifici interi, cielo-terra, immobili da riqualificare o da cambiare d’uso: un’unica trattativa, anche con una gara tra più investitori.
Chi ha il patrimonio vende la nuda proprietà e tiene l’usufrutto: continua ad abitare o a incassare l’affitto, e ottiene subito liquidità.
Un grande appartamento diviso in unità più piccole, più facili da vendere o affittare: il valore complessivo spesso aumenta, e ogni erede può avere la sua unità.
Tenere l’immobile e affittarlo dopo lavori mirati: locazione lunga con cedolare secca, transitoria o breve.
Per gli immobili da riqualificare: un’operazione con uno sviluppatore, finanziata anche con il crowdfunding immobiliare, dividendo il risultato.
Ognuno riceve beni di valore equivalente, con conguagli se serve, partendo da una valutazione che tutti riconoscono.
Donare in vita, anche la sola nuda proprietà, o destinare i beni a enti e fondazioni, con il notaio e i consulenti.
Un esempio: tre fratelli ereditano un appartamento di 250 metri quadrati in centro. Nessuno vuole abitarci e venderlo intero richiede tempo. Con il frazionamento in tre unità, ognuno può tenere, affittare o vendere la propria, e il valore complessivo in genere supera quello dell’appartamento intero.
Per una prima stima del frazionamento può usare il calcolatore sul sito; la valutazione vera si fa sull’immobile, con il progetto e i costi reali. Prova il calcolatore di frazionamento →
05Come lavoro?
- AscoltoPrimo incontro
La situazione della famiglia, gli immobili, gli obiettivi: reddito, liquidità, tranquillità, equità tra eredi.
Senza impegno
- Mappatura e documentiLe prime settimane
Raccolgo e verifico i documenti di ogni immobile e segnalo cosa va messo in regola.
Titoli, planimetrie, catasto
- Valutazione e scenariSubito dopo
Per ogni immobile il valore e il confronto tra le strade possibili, con tempi, costi e rendite.
Un documento chiaro
- DecisioneCon la famiglia e i consulenti
Si sceglie insieme; gli aspetti giuridici e fiscali li definiscono notaio e commercialista.
Notaio e commercialista
- EsecuzioneFino al rogito
Vendita, gara tra investitori, frazionamento, locazione: seguo ogni operazione fino all’atto.
Un unico referente
Gli aspetti giuridici e fiscali, come donazioni, successioni, usufrutto e imposte, sono sempre definiti con il notaio e i consulenti di fiducia della famiglia. Il mio ruolo è valutare gli immobili, confrontare le strade possibili e seguire le operazioni.