Ce que coûte l’achat d’un logement à Milan, en plus du prix

01Combien vais-je dépenser au total ?

Auprès d’un particulier, pour une résidence secondaire, comptez environ 7 à 8 % du prix tout compris ; pour une résidence principale, moins de 5 %. Auprès d’un promoteur, cela peut atteindre 15 %.

02Pourquoi paie-t-on moins auprès d’un particulier ?

Parce que les impôts se calculent sur la valeur cadastrale, souvent bien plus basse que le prix à Milan.

C’est la règle du « prezzo-valore », valable quand un particulier achète un logement à un particulier : le prix réel figure tout de même dans l’acte. La valeur cadastrale correspond au revenu cadastral, indiqué dans l’extrait cadastral, majoré de 5 % et multiplié par 110 pour la résidence principale, par 120 dans les autres cas. Auprès d’un promoteur, la TVA se paie sur le prix entier.

03Qui paie l’agence ?

Les deux parties. En Italie, le vendeur et l’acheteur paient chacun leur propre commission.

C’est une règle du Code civil italien : l’agent immobilier est un intermédiaire, il ne représente pas une seule partie, et il a droit à une rémunération de chacune lorsque l’affaire se conclut grâce à son intervention. À Milan, la commission est en général de 3 à 4 % du prix pour chaque partie, plus 22 % de TVA. Le taux est celui écrit dans l’offre d’achat et se paie en général à l’acceptation ou au compromis. Les acheteurs étrangers ne s’y attendent souvent pas : prévoyez-la dès le départ.

04Combien coûte le notaire ?

Pour un achat à Milan, en général de 2 500 à 4 500 euros HT.

Les honoraires sont libres et augmentent avec le prix et la complexité de l’acte. En cas de prêt, l’acte de prêt est séparé et facturé en plus. Demandez un devis écrit avant le compromis.

05Et si j’achète avec un prêt ?

S’ajoute un impôt de 0,25 % du prêt pour la résidence principale, de 2 % dans les autres cas.

S’y ajoutent l’expertise de la banque et les honoraires du notaire pour l’acte de prêt.

06Puis-je bénéficier de l’avantage « prima casa » en tant qu’étranger ?

Oui. Ce qui compte, c’est la résidence, pas la nationalité.

Il faut avoir ou transférer sa résidence dans la commune sous 18 mois, ne pas posséder un autre logement acheté avec cet avantage, et le bien ne doit pas être de catégorie luxe (A/1, A/8, A/9). Sans transfert de résidence, on paie la différence avec intérêts et une pénalité de 30 %.

07Combien coûte-t-il chaque année ?