01Quanto spenderò in tutto?
Da un privato, per una seconda casa, conti circa il 7-8% del prezzo tutto compreso; per la prima casa meno del 5%. Da un’impresa si può arrivare al 15%.
Calcoli i costi del suo acquisto
Da aggiungere al prezzo
- Imposte
- Notaio, con IVA
- Agenzia, con IVA
- Imposta sul mutuo
- Spesa totale
Stima indicativa: notaio calcolato per fasce di prezzo, imposte secondo le regole in vigore nel 2026. Le cifre definitive le dà il notaio.
02Perché da un privato si paga meno?
Perché le imposte si calcolano sul valore catastale, che a Milano è spesso molto più basso del prezzo.
È la regola del prezzo-valore, valida quando una persona fisica compra un’abitazione da un privato: nell’atto si indica comunque il prezzo reale. Il valore catastale si ottiene dalla rendita catastale, che trova nella visura, rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è la prima casa, per 120 negli altri casi. Da un’impresa, invece, l’IVA si paga sul prezzo intero.
| Chi vende | Prima casa | Altre abitazioni |
|---|---|---|
| Privato | 2% del valore catastale (minimo 1.000 €) + 100 € | 9% del valore catastale (minimo 1.000 €) + 100 € |
| Impresa | IVA 4% sul prezzo + 600 € | IVA 10% sul prezzo (22% per A/1, A/8, A/9) + 600 € |
03Chi paga l’agenzia?
Entrambe le parti. In Italia venditore e acquirente pagano ciascuno la propria provvigione.
È una regola del Codice civile: l’agente immobiliare è un mediatore, non rappresenta una sola parte, e ha diritto al compenso da ciascuna quando l’affare si conclude grazie al suo intervento. A Milano la provvigione è di solito tra il 3% e il 4% del prezzo per ciascuna parte, più IVA al 22%. La misura è quella scritta nella proposta di acquisto e si paga in genere all’accettazione o al preliminare. Chi compra dall’estero spesso non se lo aspetta: conviene metterla nel budget dall’inizio.
04Quanto costa il notaio?
Per un acquisto a Milano, di solito tra 2.500 e 4.500 euro più IVA.
L’onorario è libero e cresce con il prezzo e la complessità dell’atto. Se c’è un mutuo, l’atto di mutuo è separato e si paga a parte. Conviene chiedere un preventivo scritto prima del preliminare.
05E se compro con un mutuo?
Si aggiunge un’imposta dello 0,25% del mutuo per la prima casa, del 2% negli altri casi.
A questa si sommano la perizia della banca e l’onorario del notaio per l’atto di mutuo.
06Posso avere le agevolazioni prima casa da straniero?
Sì. Conta la residenza, non la cittadinanza.
Bisogna avere o trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi, non possedere un’altra casa comprata con l’agevolazione, e l’immobile non deve essere di lusso (A/1, A/8, A/9). Se la residenza non arriva, si paga la differenza con interessi e una sanzione del 30%.
07Quanto costa tenerla, ogni anno?
Non si paga sulla prima casa, salvo le categorie di lusso. Sulle seconde case l’aliquota la fissa il Comune, e Milano applica una delle più alte.
Spese condominiali, tassa rifiuti (TARI), luce, gas e acqua.
Con la cedolare secca paga il 21% del canone sugli affitti lunghi; sugli affitti brevi il 21% per il primo immobile e il 26% dal secondo.