01Qu’est-ce que la nue-propriété ?
C’est la propriété d’un bien sans le droit d’en jouir : l’usufruitier continue de l’habiter ou de le louer toute sa vie, et à son décès la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire.
02Comment se calcule la valeur ?
La valeur du bien se répartit entre usufruit et nue-propriété selon un pourcentage qui dépend de l’âge de l’usufruitier : plus il est âgé, plus la nue-propriété vaut cher.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| 0-20 ans | 95 % | 5 % |
| 21-30 ans | 90 % | 10 % |
| 31-40 ans | 85 % | 15 % |
| 41-45 ans | 80 % | 20 % |
| 46-50 ans | 75 % | 25 % |
| 51-53 ans | 70 % | 30 % |
| 54-56 ans | 65 % | 35 % |
| 57-60 ans | 60 % | 40 % |
| 61-63 ans | 55 % | 45 % |
| 64-66 ans | 50 % | 50 % |
| 67-69 ans | 45 % | 55 % |
| 70-72 ans | 40 % | 60 % |
| 73-75 ans | 35 % | 65 % |
| 76-78 ans | 30 % | 70 % |
| 79-82 ans | 25 % | 75 % |
| 83-86 ans | 20 % | 80 % |
| 87-92 ans | 15 % | 85 % |
| 93-99 ans | 10 % | 90 % |
C’est le barème confirmé pour 2026 par le décret du 24 décembre 2025. Il est calculé avec un taux de 2,5 %, le minimum légal : le taux d’intérêt légal 2026 est plus bas, 1,6 %, et dans ce cas le minimum s’applique.
03Valeur fiscale et prix de marché, est-ce la même chose ?
Non. Le barème sert à calculer les impôts sur les ventes, donations et successions. Le prix réellement payé par un acheteur dépend du marché.
L’acheteur de la nue-propriété tient compte du quartier, de l’état du bien, de l’âge de l’usufruitier et du temps d’attente : le prix réel peut donc différer du barème. Une estimation du bien réel indique ce que l’on peut obtenir.
04Quand est-ce intéressant ?
Le propriétaire qui a besoin de liquidités vend la nue-propriété, garde l’usufruit et continue d’habiter le bien ou d’en percevoir le loyer.
On donne la nue-propriété et on garde l’usufruit : les impôts portent sur une valeur plus faible et la transmission est déjà faite.
L’acheteur de la nue-propriété paie moins que la pleine propriété et devient plein propriétaire à terme, sans gérer le bien entre-temps.
Estimation selon le barème officiel 2026 pour l’usufruit viager d’une seule personne. Pour un usufruit temporaire, plusieurs usufruitiers ou des cas particuliers, et pour les aspects fiscaux d’une donation ou d’une vente, consultez un notaire ou un expert-comptable.