01Cos’è la nuda proprietà?
È la proprietà di un immobile senza il diritto di usarlo: chi ha l’usufrutto continua ad abitarlo o ad affittarlo per tutta la vita, e alla sua morte la piena proprietà passa automaticamente al nudo proprietario.
02Come si calcola il valore?
Il valore dell’immobile si divide tra usufrutto e nuda proprietà con una percentuale che dipende dall’età dell’usufruttuario: più è anziano, più vale la nuda proprietà.
| Età dell’usufruttuario | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|
| 0-20 anni | 95% | 5% |
| 21-30 anni | 90% | 10% |
| 31-40 anni | 85% | 15% |
| 41-45 anni | 80% | 20% |
| 46-50 anni | 75% | 25% |
| 51-53 anni | 70% | 30% |
| 54-56 anni | 65% | 35% |
| 57-60 anni | 60% | 40% |
| 61-63 anni | 55% | 45% |
| 64-66 anni | 50% | 50% |
| 67-69 anni | 45% | 55% |
| 70-72 anni | 40% | 60% |
| 73-75 anni | 35% | 65% |
| 76-78 anni | 30% | 70% |
| 79-82 anni | 25% | 75% |
| 83-86 anni | 20% | 80% |
| 87-92 anni | 15% | 85% |
| 93-99 anni | 10% | 90% |
La tabella è quella confermata per il 2026 dal decreto del 24 dicembre 2025. È calcolata con un tasso del 2,5%, il minimo previsto dalla legge: il tasso di interesse legale del 2026 è più basso, l’1,6%, e in questi casi si applica il minimo.
03Valore fiscale e prezzo di mercato sono uguali?
No. La tabella serve a calcolare le imposte su compravendite, donazioni e successioni. Il prezzo che un acquirente paga davvero dipende dal mercato.
Chi compra la nuda proprietà valuta la zona, lo stato dell’immobile, l’età dell’usufruttuario e il tempo che dovrà aspettare: per questo il prezzo reale può essere diverso da quello della tabella. Una valutazione sull’immobile reale dice quanto si può ottenere.
04Quando conviene?
Chi ha un immobile e vuole liquidità vende la nuda proprietà, tiene l’usufrutto e continua ad abitare o a incassare l’affitto.
Si dona la nuda proprietà e si tiene l’usufrutto: le imposte si pagano su un valore più basso e il passaggio è già fatto.
Chi compra la nuda proprietà paga meno della piena proprietà e diventa pieno proprietario in futuro, senza gestire l’immobile nel frattempo.
Stima con la tabella ufficiale 2026 per l’usufrutto vitalizio di una sola persona. Per usufrutti a termine, più usufruttuari o casi particolari, e per gli aspetti fiscali di una donazione o di una vendita, si rivolga al notaio o al commercialista.